先で払うか、後がお得か？融資手数料の払い方で金利が変わります

住宅ローンを申し込む際に、銀行から利用者に請求される融資手数料。以前は、住宅金融公庫で固定の金額が決まっており、銀行でも、相場のようなものがありました。だいたい２～5万程度の金額が見込まれていたようです。
融資手数料は、「手数料」です。申込の事務手続き料として収めているのではないか？と言う説や、繰上げ返済の際の銀行が受け取れ根くなる利息差額の穴埋めのようなものでは？など、諸説ありますが、いずれにしろ、性質的には利息とは異なるお金で、返納されることはありません。そのため、以前はあまり注目される音がありませんでした。
2005年あたりから、新たに「融資手数料を多く支払う代わりに、利息を少し下げる」という商品が出てきました。また、それと前後して、融資手数料も融資額に乗じて変動する方式も現れ、融資手数料をどう扱うか？が注目を浴びています。某銀行の提供する商品で試算すると、払った融資手数料の約3倍程度の金額が完済の時に手元に残る、月々の返済額も千円強安くなる、などの記事も見かけます。毎月の負担が減らせて、更に、最終的な返済総額が少なくなるのであれば、とてもお得な感じですよね。
1点気をつけなくてはならないのは、この方法だと、繰上げ返済を行ったときの利益は小さくなると言う点です。繰り上げ返済は、利息が大きいときほど効果が大きくなります。他方、融資手数料を多く支払って、利率を下げていると、その効果は小さくなりますし、あくまでも、完済まで同じ金額で払い続けることを前提にしているので、繰上げによって返済期間が短縮されると、その分、残る要諦だった利息との差額は小さくなってしまうわけです。融資手数料は前倒しの利息の一部、のような捉え方が良いのかもしれません。
利率の効果が大きくなるのは、借り入れ金額が大きいときと、返済期間が長いときです。従って、ローンの利用額が大きくて25年間払い続けるような支払い方法を変更しない利用法ならば、一番大きな費用対効果が得られる、と言うことができるでしょう。